wycena lokalu usługowego

Jak ustalić cenę lokalu usługowego?

Lokal usługowy to nieruchomość komercyjna, czyli przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej z jednoczesnym pozbawieniem funkcji mieszkalnej. Użytkowanie lokalu usługowego musi generować przychody. Lokalami usługowymi będą przede wszystkim punkty handlowo-usługowe. Miarodajne określenie wartości lokalu usługowego nie jest prostym zadaniem. Z pewnością pomocne okaże się przygotowanie operatu szacunkowego przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Sprawdźmy, od czego zależy wartość lokali usługowych i jakie czynniki należy uwzględnić w ich wycenie.

Podejście dochodowe w wycenie lokali usługowych

Obliczając wartość nieruchomości komercyjnej można wykorzystać podejście porównawcze i posłużyć się zestawieniem cen transakcyjnych podobnych nieruchomości. Taki sposób stosowany jest jednak rzadko. Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując wycenę lokalu usługowego, najczęściej posługuje się podejściem dochodowym. W takim wypadku wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie dochodu, jaki można uzyskać z użytkowania lub posiadania lokalu usługowego. To najbardziej miarodajne podejście przy nieruchomościach, których celem jest przynoszenie zysku. Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości komercyjnej realizowane jest w oparciu o metodę inwestycyjną lub metodę zysków.

Metodę inwestycyjną stosuje się w odniesieniu do nieruchomości, które przynoszą zysk z tytułu najmu lub dzierżawy. Wpływ czynszowy ustalany jest na podstawie średnich cen rynkowych. Metoda inwestycyjna w podejściu dochodowym jest najczęściej wykorzystywana w odniesieniu do lokali usługowych. Natomiast metoda zysków wykorzystywana jest w stosunku do nieruchomości komercyjnych, które przynoszą zyski – ale nie z tytułu najmu lub dzierżawy. Zaliczamy do nich chociażby hotele, restauracje czy stacje benzynowe. W tym przypadku zamiast wpływów z czynszu bierze się pod uwagę wpływy z prowadzonej działalności gospodarczej. W obu metodach można wykorzystać do obliczenia wartości technikę kapitalizacji lub technikę dyskontowania strumienia dochodów.

Rzeczoznawca majątkowy sprawdzi rentowność lokalu, która w optymalnych warunkach powinna wahać się pomiędzy 7% a 8.5%. Rentowność lokalu czyli stopa kapitalizacji to iloraz rocznego dochodu netto i wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości w podejściu dochodowym to iloraz rocznego dochodu netto i stopy kapitalizacji.

Co wpływa na wartość lokalu usługowego?

Wycena lokali usługowych to skomplikowany proces, ponieważ ma na niego wpływ wiele czynników. Najważniejszym jest oczywiście lokalizacja nieruchomości. Lokal usługowy, aby generował jak największe zyski, musi być widoczny. Oznacza to, że najwyższą cenę uzyskają dobrze wyeksponowane lokale usługowe, znajdujące się w centrum miast lub w pobliżu głównych punktów orientacyjnych. Mniejszą cenę uzyskamy na za lokale, położone na obrzeżach miast. Wyjątkiem są tutaj lokale w centrach handlowych – one również są bardzo atrakcyjne dla potencjalnych klientów. Rozpatrując kryterium lokalizacji bardzo ważne jest, aby zwrócić uwagę na możliwości dojazdu do lokalu samochodem lub komunikacją miejską. Niemniej istotne jest otoczenie samej nieruchomości. Czynnikiem kształtującym wartość będzie przeznaczenie i stan zachowania budynku macierzystego. Przykładowo, lokale usługowe w nowoczesnych business point’ach będą miały znacznie większą wartość niż mieszczące się w kamienicy, przeznaczonej do remontu.

Kolejne ważne czynniki to posiadanie lub brak witryny sklepowej, natężenie ruchu pieszego i samochodowego oraz usytuowanie wejścia w stosunku do głównej arterii komunikacyjnej. Na wartość lokalu usługowego niebagatelny wpływ ma również stan techniczny samej nieruchomości. Przede wszystkim, rzeczoznawca majątkowy sprawdzi, czy założenie architektoniczne odpowiada sugerowanemu przeznaczeniu. Ważna jest nie tylko kubatura i powierzchnia użytkowa lokalu, ale także ilość i rodzaj pomieszczeń. Trzeba zwrócić uwagę na obecność i sprawność najważniejszych instalacji (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, wentylacyjna, grzewcza). Na cenę wpłynie ilość i sposób rozmieszczenia okien, a także kondygnacja. Najbardziej wartościowe są lokale, umiejscowione na parterze. Trzeba również zwrócić uwagę na standard wykończenia, który powinien korespondować z rodzajem planowanej w lokalu działalności gospodarczej.

Wartość nieruchomości komercyjnej będzie ponadto kształtowana czynnikami pośrednimi, do których można zaliczyć popyt na oferowane w lokalu usługi lub produkty, koniunkturę gospodarczą czy rodzaj inwestycji, których budowa jest planowana w otoczeniu lokalu. Cena lokalu usługowego w dużej mierze zależna będzie również od kosztów eksploatacyjnych, które użytkownik będzie zobowiązany ponosić. Zaliczamy do nich nie tylko wysokość czynszu, ale także wydatki za zużyte media, opłaty za użytkowane części wspólnych obiektu czy koszty usług dodatkowych, jak wykupienie miejsc parkingowych. Dużą popularnością cieszą się lokale z dodatkowymi profitami, jak na przykład z prawem do sprzedaży alkoholu lub możliwością prowadzenia usług gastronomicznych.

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *