Kredyt hipoteczny a wycena nieruchomości

Kredyt hipoteczny to sposób finansowania nieruchomości, którego prawną formą zabezpieczenia jest hipoteka. Może on zostać wykorzystany nie tylko na zakup istniejącej nieruchomości, ale także na budowę nowego domu, remont lub rozbudowę nieruchomości, a także zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Kredyt hipoteczny to zobowiązane długoterminowe, którego oprocentowanie i sposób spłat zależą od warunków, ustalonych przez wierzyciela. Wspólnym mianownikiem wszystkich kredytów hipotecznych jest konieczność przygotowania wyceny nieruchomości.

Kto może przygotować wycenę na potrzeby kredytu?

Wycena nieruchomości jest zabezpieczeniem ekspozycji kredytowej i podstawowym czynnikiem, od którego zależy wysokość przyznanego kredytu hipotecznego. Opracowywana jest w formie operatu szacunkowego, który musi zostać dołączony do dokumentacji kredytowej. Przygotowywana jest po podjęciu wstępnej decyzji przez bank o zdolności kredytowej klienta. Wycena nieruchomości może (choć nie musi) zostać przygotowana przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego i najczęściej bank wybiera go samodzielnie. Nie oznacza to jednak, że kredytobiorca nie może zaproponować własnego rzeczoznawcy. Kredytobiorca najczęściej ma prawo dostarczyć bankowi wycenę nieruchomości w formie operatu szacunkowego, sporządzoną przez wybranego przez siebie rzeczoznawcę majątkowego. Zastrzeżenie najczęściej jest jednak takie, że musi to być rzeczoznawca, akceptowany przez bank. Tylko niektóre banki dopuszczają przygotowanie wyceny przez zupełnie dowolnego rzeczoznawcę majątkowego.

Warto wcześniej ustalić warunki sporządzania wyceny, ponieważ niektóre banki nie honorują zewnętrznych wycen nieruchomości. Zaletą wyceny bankowej jest brak konieczności ponoszenia dodatkowych opłat z tego tytułu. Niestety, często czas oczekiwania na taką wycenę jest długi, a sam operat szacunkowy przygotowany w formie uproszczonej. Co więcej, wycena bankowa często przygotowywana jest przez pracowników banku. Wycena licencjonowanego rzeczoznawcy majątkowego to gwarancja 100% rzetelności wykonanej usługi.

Jak wygląda wycena nieruchomości przy kredycie?

Najważniejszą różnicą pomiędzy standardową wyceną nieruchomości a wyceną nieruchomości na potrzeby kredytu hipotecznego jest obliczenie wartości dualnej w drugim przypadku. Jest to szczególnie istotne w sytuacji kredytowania budowy domu. Przy kredycie hipotecznym należy wskazać w wycenie dwie wartości nieruchomości. Pierwsza z nich obejmuje aktualną wartość nieruchomości, a druga wartość nieruchomości po zakończeniu prac budowlanych. Do prawidłowego określenia wartości nieruchomości niezbędne będzie posłużenie się projektami budowlanymi oraz kosztorysem prac. W przypadku kredytu na budowę domu, pierwszą wartością jest wartość działki budowlanej, a drugą wartość działki zabudowanej i wzniesionej nieruchomości. Natomiast w przypadku kredytu na remont, pierwszą wartością jest wartość mieszkania w stanie aktualnym, a drugą po przeprowadzonym remoncie. Wartość nieruchomości określona w ten sposób ma decydujący wpływ na wysokość przydzielonego kredytu hipotecznego. Im wyższa wartość nieruchomości, tym większy kredyt (i tym samym wkład własny!) będzie potrzebny. Pamiętajmy także, że jeżeli ostatecznie za nieruchomość zapłacimy niższą cenę niż została przewidziana w operacie szacunkowym, to bank weźmie pod uwagę niższą kwotę.

Bardzo ważnym elementem w operacie szacunkowym do kredytu hipotecznego jest określenie potencjalnego ryzyka. Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując wycenę nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytowej, jest zobowiązany wskazać wszystkie rodzaje ryzyka, związane z wycenianą nieruchomością. Mogą one dotyczyć między innymi prognozowanych zmian na rynku nieruchomości w zakresie popytu i podaży. Obszary ryzyka umieszcza się w operacie w formie załącznika bankowego. W sytuacji, gdy rzeczoznawca stwierdzi występowanie jakichkolwiek ograniczeń możliwości zabezpieczenia wierzytelności – również takie informacje musi umieścić w operacie szacunkowym. Wycena kredytu musi ponadto uwzględniać wymagania, udostępnione przez wierzycieli. Ryzyko kredytowe banku jest bezpośrednio związane ze wskaźnikiem LTV, który określa wysokość kredytu do wartości nieruchomości. Przyjmuje się, że wysokość kredytu nie powinna być większa niż 80% wskaźnika LTV.

Jak ustalić cenę lokalu usługowego? Przeczytaj na naszym blogu