Jakie czynniki kształtują wartość rynkową nieruchomości?

Zgodnie z PKZW i rozporządzeniami Parlamentu Europejskiego, wartość rynkowa nieruchomości to kwota szacunkowa, którą można uzyskać w dniu sporządzania wyceny za nieruchomość na mocy transakcji sprzedażowej. Zastrzeżeniem jest konieczność wyraźnego zamiaru zawarcia umowy ze strony kupującego i sprzedającego, zawarcie transakcji na zasadach rynkowych i działanie wykluczające przymus. Kwota szacunkowa wyrażana jest wartością pieniężną i stanowi sumę najbardziej prawdopodobną do uzyskania na rynku w danym momencie. Wartość rynkowa nieruchomości ma zasadnicze znaczenie dla zabezpieczenia wierzytelności w procesie udzielania kredytu hipotecznego. Warto wiedzieć, od czego zależy i na podstawie jakich czynników się ją oblicza.

Wartość rynkowa nieruchomości. Od czego zależy?

  1. Rodzaj i przeznaczenie nieruchomości. Podstawowym kryterium, kształtującym wartość rynkową nieruchomości jest jej rodzaj, bezpośrednio warunkujący przeznaczenie. Prawidłowe określenie funkcji nieruchomości wyznaczy kolejne kryteria i stanie się pomocne przy określaniu poziomu popytu na dany typ nieruchomości na rynku lokalnym. Lokal użytkowy będzie wartościowany w oparciu o inne parametry niż lokal usługowy. Warto sobie odpowiedzieć na pytanie, czy nieruchomość ma przeznaczenie mieszkaniowe czy komercyjne?

  2. Pochodzenie nieruchomości. Istotne znaczenie ma fakt, czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego czy pierwotnego? Ocenianie wartości rynkowej dla potrzeb kredytu hipotecznego jest często uproszczone w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego – bierze się wówczas pod uwagę jej cenę transakcyjną. Nieruchomości z rynku wtórnego są bardziej skomplikowane w oszacowaniu wartości. Uzyskują zazwyczaj niższą wartość, średnio o 5-10%, choć nie jest to regułą!

  3. Stan prawny nieruchomości. Przed oszacowaniem wartości nieruchomości, doświadczony rzeczoznawca majątkowy sprawdzi wszystkie oficjalne dokumenty, które są z nią związane. W ich skład wchodzi księga wieczysta, pozwolenia na budowę czy projekty architektoniczne. Najważniejszym celem tych działań jest określenie statusu prawnego nieruchomości, czyli wyznaczenie właściciela praw własnościowych, ustalenie obciążeń prawami rzeczowymi oraz przeanalizowanie zadłużeń hipotecznych i ewentualnych roszczeń ze strony osób trzecich. Nietrudno się domyślić, że wartość rynkowa zadłużonych nieruchomości lub posiadających nieuregulowane kwestie własnościowe drastycznie spadnie. Większość informacji tego typu powinna zostać zawarta w księdze wieczystej i warto je sprawdzić nie tylko wyceniając nieruchomość, ale także przed podjęciem decyzji o jej kupnie.

  4. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Jednym z najważniejszych kryteriów oceny wartości rynkowej nieruchomości jest lokalizacja obiektu. Zdecydowanie wyższą wartość posiadają nieruchomości, znajdujące się w pobliżu arterii komunikacyjnych oraz zlokalizowane w estetycznym i zadbanym otoczeniu. Atrakcyjne położenie budynków mieszkaniowych to synonim niewielkiej ekspozycji na hałas i dużej ilości zieleni. Lokale usługowe i obiekty handlowe z kolei zyskują na wartości, gdy znajdują się w centrum miasta i łatwo do nich dotrzeć. Ważny jest także poziom rozwoju infrastruktury usługowo-gastronomicznej, dostępność do komunikacji miejskiej i parkingów oraz bliskość terenów rekreacyjnych.

  5. Charakterystyka techniczna nieruchomości. Do prawidłowego wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości niezbędne jest stworzenie jej charakterystyki technicznej. Po pierwsze należy ocenić wiek budynku oraz zastosowane do jego budowy materiały. Istotny jest rozkład pomieszczeń i ich nasłonecznienie, kondygnacja budynku, całkowity metraż oraz koszty eksploatacyjne. Na wartość wpłynie rodzaj ogrzewania, obecność lub brak przyłącza kanalizacyjnego oraz system wentylacji. Ważny jest także standard nieruchomości, czyli poziom wykończenia i etap realizacji inwestycji, energooszczędność, a nawet walory widokowe.

Wycena działki budowlanej krok po kroku. Przeczytaj na naszym blogu