Wycena działki budowlanej krok po kroku
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej sporządzana jest w formie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Przygotowywana jest w celu określenia wartości rynkowej działki budowlanej, komercyjnej lub leśnej, czyli jej najbardziej prawdopodobnej kwoty, jaką można za nią uzyskać na rynku w momencie sporządzenia wyceny. Przeprowadza się ją metodą porównawczą lub dochodową na podstawie danych możliwych do weryfikacji, a jej ważność to 12 miesięcy.
W jakim celu sporządza się wycenę działki budowlanej?
Działka budowlana w myśl regulacji prawnych jest nieruchomością gruntową, która spełnia określone wymogi techniczne w zakresie cech geometrycznych, dostępu do dróg i infrastruktury. Wycena działki budowlanej jest niezbędna w transakcjach kupna – sprzedaży, dokonywanych na rynku nieruchomości. Sporządzenie wyceny przez rzeczoznawcę to także niezbędny etap procesu udzielania kredytu hipotecznego, jeżeli działka budowlana ma stanowić jego zabezpieczenie. Wycenę działki budowlanej sporządza się również dla celów odszkodowawczych, przy podziale majątku oraz w ramach ustalania wartości spadku. Jest ona konieczna w transakcjach zbycia, jeżeli właścicielem działki jest skarb państwa lub firmy państwowe. Wycena działki budowlanej może być również materiałem dowodowym w postępowaniach sądowych, a rzeczoznawca majątkowy, który ją przygotowuje staje się wówczas biegłym sądowym. Wycenę działki budowlanej najlepiej przekazać rzeczoznawcy majątkowemu, jeżeli działka zabudowana jest nieruchomością specjalistyczną, zabytkową lub niedokończoną.
Co wpływa na wartość rynkową działki budowlanej, określaną w operacie szacunkowym? Kilka istotnych czynników, do których należy zaliczyć przede wszystkim lokalizacja działki budowlanej oraz jej skomunikowanie z drogami dojazdowymi. Kluczową rolę odgrywa uzbrojenie działki w media, istnienie przyłączy wodno-kanalizacyjnych oraz ukształtowanie terenu. Nie bez znaczenia pozostaje sąsiedztwo działki, zagospodarowanie przyległych terenów, warunki gruntowe, obecność infrastruktury oraz możliwości funkcjonalne w kontekście posadowienia budynku mieszkalnego. Działki budowlane obciążone hipoteką lub służebnością znacznie tracą na wartości. Istotne jest sprawdzenie, czy działka nie znajduje się na terenie planowanych inwestycji, takich jak obwodnica czy autostrada.
Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny działki budowlanej?
Wycenę działki budowlanej może przeprowadzić tylko rzeczoznawca majątkowy, wpisany do centralnego rejestru i posiadający uprawnienia, nadane przez ministra. Do wykonania operatu będzie on potrzebował przede wszystkim dokumentu, potwierdzającego prawa własnościowe do działki (najczęściej jest nim akt notarialny) oraz odpisu z księgi wieczystej. Niezbędny będzie także wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej i mapa zasadnicza. Dodatkowo można dołączyć pozwolenie na budowę, jeżeli zostało wydane oraz dokumentację geodezyjną. Dokumentami dodatkowymi mogą być także projekt podziału działki oraz wykaz zmian gruntowych.
Rzeczoznawca majątkowy w wycenie działki budowlanej bierze pod uwagę jej powierzchnię, lokalizację, przeznaczenie i uwarunkowania techniczne. Konieczna jest analiza rynku nieruchomości, relacji popytu i podaży oraz ocena ryzyka. Do wyceny działki budowlanej w formie operatu szacunkowego dołącza się także dokumentację fotograficzną, opis wybranej metody szacunkowej i dokonane obliczenia. Zdjęcia wykonywane są w trakcie oględzin działki przez rzeczoznawcę, który weryfikuje dane topograficzne. Pamiętajmy, że dokumenty przekazywane rzeczoznawcy muszą być aktualne.
