Jak wycenić lokal mieszkalny na potrzeby spółdzielni?

Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza wyceny dla spółdzielni mieszkaniowych w celu określenia wartości rynkowej działki budowlanej lub lokalu mieszkalnego, ale nie tylko. Wycena od rzeczoznawcy będzie niezbędna również wówczas, gdy trzeba określić wartość spółdzielczych praw własnościowych do lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zaliczane jest do ograniczonych praw rzeczowych i jako takie wymaga przestrzegania Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Sprawdźmy, czym konkretnie są spółdzielcze prawa własnościowe i jak przebiega ich profesjonalna wycena.

Czym jest spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu?

W polskim prawie wyróżniamy trzy rodzaje praw rzeczowych. Zaliczamy do nich własność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawo rzeczowe. Istotą ograniczonych praw rzeczowych jest nadanie osobie uprawnionej tylko określonego – a nie pełnego – zakresu uprawnień. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka oraz interesujące nas spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu polega na uprawieniu do korzystania z lokalu mieszkalnego oraz do rozporządzania prawem. Oznacza to, że osoba uprawniona może lokal wynająć lub przekazać innej osobie do użytkowania bezpłatnego. Ograniczone prawo do lokalu mieszkalnego uzyskuje się po wpłaceniu wkładu budowlanego i cyklicznym uiszczaniu opłat eksploatacyjnych.

Spółdzielcze prawo własnościowe nie umożliwia rozporządzania lokalem, a jedynie prawem. Oznacza to, że takiego mieszkania nie można sprzedać, zapisać w testamencie czy obciążyć hipoteką. Można natomiast wszystkie te czynności odnieść do spółdzielczego prawa własnościowego, ponieważ jest ono prawem zbywalnym. Wobec nadanych praw obowiązują regulacje prawne, zawarte w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Współcześnie nie można już ustanawiać spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu, natomiast obowiązuje ono dla osób, którym zostało nadane przed 31 lipca 2007 roku. Prawo można przekształcić w odrębną własność.

Wycena spółdzielczych własnościowych praw do lokalu

Wiemy już, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać. Zgodnie z prawem, umowa sprzedaży powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego i niezbędne jest sporządzenie wyceny przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena taka będzie również konieczna, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygaśnie i spółdzielnia będzie chciała je sprzedać w drodze przetargu lub licytacji. Wycena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przygotowywana jest w formie operatu szacunkowego. Najważniejszą zasadą w przypadku wyceniania własnościowego prawa spółdzielczego jest przyjęcie perspektywy porównawczej. Wartość określa się na podstawie porównania wartości nieruchomości, które stanowiły przedmiot spółdzielczych praw własnościowych do lokalu. Nie można porównywać przedmiotu tych praw z nieruchomością, która była przedmiotem prawa odrębnej własności. Każda spółdzielnia prowadzi rejestr dokonanych transakcji, który jest dla rzeczoznawcy podstawowym dokumentem przy sporządzaniu wyceny.

Inne niezbędne dokumenty do wykonania operatu szacunkowego w opisywanym przypadku to zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, odpis z księgi wieczystej, jeżeli była zakładana (nie ma takiego obowiązku), akt notarialny nabycia prawa do lokalu, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz kosztorys prac budowlanych, jeżeli planowany jest remont lokalu. Określając wartość spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu ważne są takie informacje, jak rok budowy obiektu i jego konstrukcja oraz kubatura i powierzchnia użytkowa lokalu. Rzeczoznawca majątkowy musi określić wpływ prawa do użytkowania na wartość nieruchomości. Analiza porównawcza uwzględnia takie cechy rynkowe, jak lokalizacja, piętro oraz otoczenie i sąsiedztwo. Rzeczoznawca majątkowy ocenia wpływ cech rynkowych na ceny transakcyjne, a następnie oblicza średnią ze zbioru cen transakcyjnych i ustala cenę minimalną oraz maksymalną.

Kredyt hipoteczny a wycena nieruchomości. Przeczytaj na naszym blogu