Operat szacunkowy

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, sporządzonym w formie pisemnej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Sporządzenie operatu szacunkowego jest konsekwencją przeprowadzonej wyceny nieruchomości. Może być on wykorzystany jako materiał dowodowy, a zasady jego przygotowana są regulowane prawnie. Sporządzony operat szacunkowy może podlegać ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawcy majątkowego lub zaopiniowaniu przez innego specjalistę. Sprawdźmy, co jeszcze warto wiedzieć o tym dokumencie?

 

Podstawowe zasady sporządzania operatu szacunkowego

Operat szacunkowy musi być sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a zwłaszcza ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sformułowane w operacie wnioski muszą być czytelne i umożliwiać jednoznaczną interpretację. Operat szacunkowy musi odzwierciedlać stan faktyczny i opierać się na dokumentach urzędowych. Wartość nieruchomości, określona w operacie nie może zawierać podatków. Rzeczoznawca majątkowy przy tworzeniu operatu może przyjąć metodę porównawczą lub dochodową. Powinien wziąć pod uwagę takie czynniki, jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia w prawach rzeczowych, szacowane stopy kapitalizacji, koszty operacyjne, projekt budowlany, dokumentację podwykonawczą i inwentaryzacyjną, prawa własności i zaawansowanie robót budowlanych.

 

Przy sporządzaniu operatu, rzeczoznawca musi opierać się na danych, które są możliwe do zweryfikowania. Operat może być wykorzystywany przez rok od daty sporządzenia. Po tym czasie aktualność operatu może zostać potwierdzona przez rzeczoznawcę, który go sporządził, jeżeli stan faktyczny nieruchomości nie uległ zmianie.

 

Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy zawiera określenie zakresu oraz celu wyceny, podstawę formalną do jej sporządzenia, opis przeznaczenia i stanu nieruchomości, analizę rynku nieruchomości oraz wskazanie wybranej metody szacowania. Opis stanu nieruchomości dotyczy nie tylko jej metrażu i uwarunkowań technicznych, ale również lokalizacji i usytuowania budynku. W operacie szacunkowym nie może oczywiście zabraknąć wniosków, czyli wyniku wyceny nieruchomości wraz z przedstawieniem dokonywanych obliczeń. Na bazie obliczeń wyliczana jest maksymalna oraz minimalna cena za 1m2 powierzchni nieruchomości.

 

Integralną częścią każdego operatu szacunkowego jest analiza właściwego rynku nieruchomości, która obejmuje między innymi zasoby rynku wtórnego i pierwotnego, zasobność mieszkańców, relacje popytu i podaży czy przykładowe transakcje. W przypadku operatu, przygotowywanego dla banku jako zabezpieczenie kredytu, istotnym elementem jest ocena ryzyka, związanego z wycenianą nieruchomością oraz kosztorys prac budowlanych.

 

W operacie szacunkowym nie może zabraknąć takich dokumentów, jak odpisy z ksiąg wieczystych, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków, umowy najmu, protokoły z oględzin nieruchomości oraz dokumentacja fotograficzna. Aktualność operatu szacunkowego musi zostać potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego w dołączonej klauzuli. Do operatu powinna również zostać dołączona klauzula o poufności wyników oraz możliwym zakresie ich wykorzystania.

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *